Редакция Lifestyle Мода Интервью Beauty Ресторация Пространство
Евгений Мордовин, генеральный директор «УГМК-Застройщик»: Инвестиционная недвижимость – дама нервная
Текст: Екатерина Погодаева Фото: Екатерина Архангельская

Мы живем в мире, где «нужно бежать со всех ног, чтобы оставаться на месте, а чтобы куда-то попасть, надо бежать как минимум вдвое быстрее». Евгений Мордовин, генеральный директор «УГМК-Застройщик» – о том, чего ждать от рынка недвижимости, какие инструменты инвестирования остались самыми эффективными и почему Екатеринбург – один из самых перспективных городов страны.


Image_00_690x900.jpg

Есть анекдот – все жалуются на нехватку денег, но никто не жалуется на нехватку ума

Как-то вы говорили, что человек сейчас практически не живет на одном месте и постоянно перемещается, но при этом назвали Екатеринбург деловой столицей всей России. Почему же тогда люди уезжают из Екатеринбурга в поисках чего-то большего, вместо того, чтобы развивать свой город, что-то вкладывать в него? Чего им здесь не хватает?

Это естественный ход жизни – чем больше людей уезжает, тем больше приезжает. Трудовая миграция — всегда хорошо. Если брать в совокупности, количество жителей города растет в вертикальной прогрессии, с каждым годом население Екатеринбурга увеличивается. Все мы видим объемы и количество строек. Часто люди, не связанные с девелопментом задаются вопросом – неужели это все продаться, кто это покупает? Но раз строится, значит, покупают. Не надо быть провидцем, чтобы понимать – столица Урала продолжит свой рост, эта тенденция заложена и в генплане города. Конечно, уезжают многие, но мы не видим другой стороны медали – много кто приезжает к нам работать из других городов, и из столицы, и из-за границы. И им здесь очень нравится, настолько нравится, что они не хотят уезжать отсюда. Хороший пример — Игорь Йовович, генеральный менеджер Hyatt Regency Ekaterinburg, который работал во многих отелях по всему миру. Последние 8 лет своей жизни в Екатеринбурге он называет самыми счастливыми, потому что город для него стал родным.

Чем же так отличается Екатеринбург?

Екатеринбург отличается от других мегаполисов тем, что местный бизнес, и крупный, и средний, и малый, очень много вкладывает в свой город. Одни реконструируют университетские аудитории, другие оказывают помощь библиотекам. Бизнес в Екатеринбурге открытый, и бизнесмены, живущие здесь, по-настоящему любят и ценят свой город. И свои штаб-квартиры они строят здесь, и свои предприятия располагают в пределах Свердловской области, а не там, где было бы удобнее жить сотрудникам.

Как вы считаете, почему в разных регионах России разная экономическая ситуация? Где-то мы видим высокий рост, а где-то практически упадническое состояние. При этом каких-то серьезных мер относительно помощи последним со стороны государства не оказывается.

Сложный вопрос, я бы сказал, двоякий. Иногда складывается парадоксальная ситуация: да, у нас есть и экономически сильные регионы, на которых, можно сказать, держится весь бюджет страны. Но когда ты приезжаешь туда, то видишь – уровень жизни местных людей очень низкий, многие покидают их. Это приводит к тому, что предприятия и компании не могут найти себе работников. Есть регионы, которые вообще ничего не производят, но при этом там аккумулируется людской потенциал: открываются центры для отдыха или развиваются культурные направления, производства как такового там немного, но для людей формируется комфортная среда, и все, приезжая, видят, как тут круто! Красивые улицы, много зелени, фонтаны, инфраструктура. Исторически на Урале очень много вкладывалось в развитие производства, в производственные площадки, где добывались руда, плавился металл. Для рабочих создавалась вся инфраструктура – дворцы культуры с колоннами, дворцы пионеров, школы, садики. Я, честно, считаю, что даже в маленьком городе должно быть организовано все для комфорта жителей – и аэропорт, и ресторан, и вокзал, и спортцентры, и транспорт. Но на самом деле нужно прежде всего оценивать потенциал города: кто будет здесь жить и что делать? Может, целесообразнее, чтобы в городе жили не 150 000 людей, а, допустим, 50 000, но зато они будут обеспечены всей инфраструктурой, высокой зарплатой, а значит и высоким качеством жизни? В этом нужно и важно признаться самим себе: лучше меньше, но лучше! Когда-то искусственно созданные города вокруг градообразующих предприятий потеряли свой потенциал, так почему бы не предложить им что-то новое – другие точки приложения сил. Разработать планы развития таких городов, сформулировать новые целевые показатели. Если мы хотим, чтобы город эффективно развивался, необходимо показать всем, каким он может быть. Прекрасный пример тому наш Екатеринбург – его стратегия развития была продумана очень хорошо еще в начале нулевых, а сейчас она эффективно реализуется. Тогда, в прошлом, была поставлена цель оставаться небольшим по площади городом в пределах своей исторической территории, городом, который будет расти исключительно вверх. Чтобы в нем, помимо ВПК и металлургии, появились такие направления, как банковская деятельность, логистика, чтобы здесь развивался туризм. Прошло 20 лет, и все эти цели воплотились в жизнь. Екатеринбург просто не узнать. К слову, это самый высокий город в стране. В Москве, в отличие от нас, исторический центр сохранен, но она бесконечно растет вширь, мы видим бесчисленное количество новых кварталов на окраинах старых районов.

А как же Солнечный или та же Широкая речка?

Такие проекты есть у нас, конечно, но заметьте, что они не носят массовый характер. А вот во многих других городах как раз наоборот: есть свободная земля, ее быстро застроили, перевезли туда 200 000 человек, а как им на работу и с работы ездить, где детские сады и школы, где места отдыха? Это никого не волнует. В Екатеринбурге, к счастью, не принимают такую стратегию. Если расти, то только вверх. Вообще развитие инфраструктуры зависит и от политики застройщика, и от его взаимодействия с органами власти. Премиальное жилье сложно продать, просто пообещав, что когда-то там, через пять лет, появится бассейн. Поэтому многое, конечно, зависит от сегмента недвижимости. Если мы берем бизнес- или премиум-класс, то туда сразу встраиваются все необходимое для комфортной жизни – бассейны, фитнес- центры, рестораны, детские сады, строили бы с удовольствием и школы, но нельзя. Для них должно быть отдельно стоящее здание, а свободных земельных участков такой площади нет.

Если смотреть с точки зрения застройщиков, то какие самые острые вопросы сегодня обсуждает ваше сообщество?

Конечно, стоимость материалов. В прошлом году из-за ковида произошел колоссальный рост цен, но, слава богу, он остановился. По некоторым позициям накрутка составляла порядка 300%. Когда ковидные ограничения сняли, все мировые потребители, приостановившие инвестиционные проекты, стали массово покупать сырье, восстанавливать работы, что и привело к росту цен. Экспортеры-коммерсанты быстро сориентировались и повезли сырье туда, где предлагали больше денег. Например, черная металлургия, арматура стала стоить 140 000 рублей за тонну, для сравнения — годом ранее цена составляла 36 000 рублей за тонну. Правда, к концу 2021 она все же упала до 70 000 рублей. Застройщики просто не успевали следить за темпом скачков и не понимали, что дальше будет. Сейчас тема номер один – рекордное повышение ключевой ставки, приведшее к повышению ипотечной. Доверие покупателя в будущем подорвано, и его надо возвращать, чтобы он начал мыслить в нынешних реалиях, думать о себе и детях, планировать свое будущее. Сейчас все разговоры в сообществе крутятся вокруг восстановления спроса. Хорошо, что правительство очень оперативно отреагировало на ситуацию и предложило некоторые послабления для застройщиков.

Какие именно?

Снижение ставки по ипотеке, например. Осталось только дождаться, когда люди перестанут паниковать и примут решение дальше спокойно работать, покупать квартиры, открывать свой бизнес – словом, жить.

А у вас есть свои личные механизмы, как справляться с паникой?

Не идти на поводу у других. Что такое паника? Это момент, когда все много говорят, но мало кто что-то делает. Мысли материальны. Вот все кинулись покупать доллары, и что? Купили за 100, продадут за 50. Не люблю, когда люди рассуждают о том, чего не знают, дают советы по поводу того, чего сами не делали. Ой, надо срочно надо покупать землю, сажать картошку, продавать квартиру, продавать доллары и так далее. Это массовая истерия. Надо жить по своей сформированной программе и работать, продолжать строить планы.

На ваш взгляд, недвижимость сейчас больше рассматривают как инвестицию или как место для жизни?

Нам, как застройщикам хотелось бы, конечно, чтобы люди пользовались недвижимостью сами. Инвестиционная недвижимость – хорошо, но как и любой инвестиционный инструмент, она является дамой нервной, может взлететь в цене вверх и может упасть, причем по необъяснимым причинам. Вот почему это рискованный инструмент. Сегодня сложилась такая ситуация, когда можно очень удачно купить недвижимость, чтобы сохранить средства и заработать. Это касается и коммерческой, и жилой недвижимости. А вот насчет вложений в акции, валюту не уверен, слишком непостоянны сейчас эти сферы.

Какие инвестиции лично вы считаете самыми эффективными?

Конечно, вложения в недвижимость. Другие варианты для себя не рассматриваю. Самое лучшее, на мой взгляд, купить 150 – 200 квадратов коммерческой недвижимости и сдать их в аренду. Я так, по-крайней мере, делаю. Недвижимость с хорошей локацией становиться уникальной вещью, второй такой объект уже не построить. Либо подобную локацию не найдешь, либо не будет смысла строить аналог. Может показаться смешным, но если я покупаю валюту, то курс обязательно упадет. Если я продаю, то курс вырастет. В общем, я покупаю ее ровно столько, сколько нужно для путешествия. Вкладываясь в валюту, невозможно управлять общемировым процессом. Что мы сейчас и видим.

Есть ли у Екатеринбурга архитектурный код? Если брать для сравнения Европу, у них имеются стандарты, как должны выглядеть здания. У нас концепции пока не видно.

А кто может взять на себя смелость и сказать – я разработаю такую концепцию, по которой будет застраиваться весь город, и все будут счастливы?


Image_01.jpg

Один доктор философских наук, как-то сказал: удача — это определенное стечение обстоятельств, а успех — это запланированная удача.

Но ведь кем-то разрабатывается генеральный план.

Генеральный план — это не архитектурная концепция, а план развития города в целом, архитектура – история сложная. Например, промышленность мы перемещаем сюда, жилье — сюда, развлекательное, спортивное, образовательное — сюда. И хорошо, что у нас нет требований к единообразию. Вспомните, как было в советское время – разработали серию домов, 5-этажных, 9-этажных, 12-этажных, и когда мы приезжали в любой город, казалось, что вроде бы и не уезжал никуда. Какой это пример для подражания? Спасибо, не надо. Если на Европу посмотреть, то в исторических центрах, которым более 1000 лет, вроде бы архитектура одинакова, но это только на первый взгляд. В любом средневековом городке этажность, конечно, плюс-минус одинаковая, а вот формы домов, входные группы, пляшут. Одно квадратное, другое — прямоугольное, тут оно вытянуто. Стамбул, например, весь застроен – раньше там строили четыре этажа максимум, больше кирпич, наверно, не выдерживал, но все равно старались выжать из земельного участка максимум. И не смотрели на соседей: у кого дом красный, у кого зеленый, синий и так далее. Люди руководствовались исключительно здравым смыслом, и все это дало ту среду, которой мы восхищаемся – какое разнообразие, как здорово!

Получается, что архитектурного кода у всей нашей страны нет?

Архитектурный код есть. Екатеринбург, к примеру, застроен светлыми стеклянными зданиями, светящимися ночью. Новосибирск более плоский, вытянутый. Ростов-на-Дону более домашний – малоэтажный. В этом и заключаются коды городов, этим они и отличаются. Один невозможно перепутать с другим. Но Екатеринбург на шаг впереди! Трехэтажные домики построить просто, а ты попробуй построить 30 этажей, обеспечь их парковками и лифтами. А когда все уравнивается... Пару лет назад компания «Стрелка» предложила разработать стандарты для Екатеринбурга, но девелоперы выступили против. Люди все-таки руководствуются здравым смыслом. Мы же не хотим жить в армейских городках.

Не откатимся ли мы назад в качестве, учитывая современную ситуацию?

Уровень развития строительства в Екатеринбурге очень высокий, как и его потенциал. Иностранные профессионалы, приезжающие сюда, всегда удивляются, как можно строить в такие сроки и в таком объеме. Если иметь в виду долгосрочную перспективу, то, конечно, разрушать коммуникацию с другими странами нельзя. Мир огромный, банк идей огромный, поэтому закрываться в коробочку нельзя.

Бизнес — это история больше про удачу или стратегическое планирование?

Скорее, второе. Но и от удачи грех отказываться. Мой преподаватель в Академии MBA, доктор философских наук, как-то рассказал, чем удача отличается от успеха. Удача — это определенное стечение обстоятельств, а успех — это запланированная удача.

Почему не каждый человек может стать коммерчески успешным?

Есть анекдот – все жалуются на нехватку денег, но никто не жалуется на нехватку ума. Все зависит от определенного набора качеств. Надо быть предприимчивым — что-то увидел, в голове придумал, прокрутил. Весь бизнес завязан на потребностях людей. Если человек может увидеть потребность других в чем-то, он уже визионер, он видит будущее. Но это не значит, что он гениальный предприниматель и понимает, какие нужны ресурсы, как их потратить, как организовать команду. Важны еще и личные качества: обязательность, трудолюбие, исполнительность, активная жизненная позиция. Отсиживаться нельзя — и незачем.

Поделиться